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Location saisonnière en 2026 : ce qui change

Enregistrement, copropriété, fiscalité : le point pour les propriétaires

Par Quentin, 23 octobre 2026 - 6 minutes de lecture

Numéro d'enregistrement national, copropriété, plafond micro-BIC à 15 000 € : les règles de la location saisonnière à connaître en 2026.

Depuis la loi du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », et avec le règlement européen 2024/1028 sur la location de courte durée, les règles applicables aux meublés de tourisme évoluent par étapes. 2026 est une année charnière : l'enregistrement des logements se généralise et la fiscalité se resserre. Voici ce qu'un propriétaire doit avoir en tête, en s'appuyant sur les pages officielles.

Un numéro d'enregistrement pour tous les meublés de tourisme

Aujourd'hui, l'enregistrement en mairie n'est obligatoire que dans certaines communes, en zones dites « tendues ». Selon Service-Public.gouv.fr (nouvel onglet), le téléservice national d'enregistrement doit entrer en service au quatrième trimestre 2026. À partir de cette mise en service, l'enregistrement devient obligatoire dans toutes les communes.

Ce qui change concrètement :

  • la démarche se fait par un formulaire en ligne et non plus auprès de la commune ;
  • elle délivre un numéro d'enregistrement, qui devra figurer sur l'annonce de location ;
  • les loueurs déjà enregistrés auprès de leur commune disposeront d'une période transitoire de plusieurs mois pour obtenir un nouveau numéro via le téléservice national, après quoi les anciens numéros ne seront plus valables.

Le numéro d'enregistrement comporte 13 caractères : le code Insee de la commune, un identifiant de 6 chiffres et une clé de contrôle. Il doit être repris dans chaque annonce, y compris sur les plateformes, et le contrat de location comme l'état descriptif du logement doivent le mentionner lorsqu'il existe.

Ne pas faire une déclaration pourtant obligatoire expose à une amende civile pouvant atteindre 5 000 €.

Résidence principale : un nombre de jours limité

Si vous louez votre résidence principale, deux limites s'appliquent :

  • 90 jours consécutifs au maximum pour un même client sur une année civile, dans toutes les communes ;
  • dans les communes qui exigent la déclaration, un plafond annuel de jours loués, fixé entre 90 et 120 jours selon la commune.

Dépasser ce plafond expose à une amende civile de 10 000 €. La commune peut vous demander le nombre de jours loués jusqu'au 31 décembre de l'année suivante. Si vous passez par une plateforme, elle doit désactiver votre annonce une fois le plafond atteint et transmettre les données dans un délai d'un mois. Sans intermédiaire, c'est à vous de répondre à la commune dans ce délai.

Tenir un décompte précis de vos nuitées est donc devenu indispensable.

Copropriété et bail : vérifier l'autorisation

La loi Le Meur renforce aussi le rôle de la copropriété, depuis le 1er janvier 2025 :

  • un copropriétaire déclaré loueur de meublé de tourisme doit en informer le syndic ;
  • les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent indiquer explicitement si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite ;
  • pour un règlement plus ancien, une clause d'habitation « exclusivement bourgeoise » interdit toute activité professionnelle, location meublée de tourisme comprise.

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez sous-louer votre résidence principale, l'accord écrit de votre propriétaire est nécessaire, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans un logement social, la location en meublé de tourisme est interdite. Sans cet accord, vous risquez de devoir rembourser les sommes perçues, de verser des dommages et intérêts, voire de voir votre bail résilié.

Fiscalité : le régime micro-BIC se resserre

C'est le changement le plus visible sur la déclaration de revenus. D'après la fiche Service-Public « Revenus d'une location meublée » (nouvel onglet), le régime micro-BIC s'applique ainsi :

  • meublé de tourisme non classé : plafond de recettes de 15 000 € et abattement forfaitaire de 30 %, pour les revenus 2025 (déclarés en 2026) comme pour les revenus 2026 (déclarés en 2027) ;
  • meublé de tourisme classé : plafond de 77 700 € pour les revenus 2025, puis 83 600 € pour les revenus 2026, avec un abattement de 50 %.

Au-delà du plafond, le régime du bénéfice réel s'applique. Avec le micro-BIC, les charges ne sont pas déductibles : l'abattement les remplace. Le régime réel permet au contraire de déduire les frais et charges sur justificatifs, ce qui peut être plus avantageux si vos dépenses sont élevées.

Pour faire le calcul, comparez vos charges réelles (travaux, ménage, intérêts d'emprunt, commissions des plateformes…) à l'abattement : si elles dépassent 30 % de vos recettes, le régime réel mérite d'être étudié, avec l'aide d'un comptable si besoin.

Autre démarche à ne pas oublier : l'inscription au répertoire Sirene de l'Insee, gratuite, via le guichet des formalités des entreprises. Elle donne le numéro SIRET demandé pour déclarer vos recettes.

Votre check-list 2026

  1. Vérifiez si votre commune exige déjà l'enregistrement, et surveillez l'ouverture du téléservice national.
  2. Affichez le numéro d'enregistrement dans vos annonces et dans vos contrats.
  3. Comptez vos jours de location si vous louez votre résidence principale.
  4. Informez votre syndic et relisez le règlement de copropriété.
  5. Collectez la taxe de séjour si elle s'applique (c'est la plateforme qui s'en charge si vous passez par elle) et conservez la fiche de police des clients non français pendant 6 mois.
  6. Comparez micro-BIC et régime réel avant votre prochaine déclaration.
  7. Mettez votre contrat à jour : il doit refléter ces règles. Notre article sur le contrat de location saisonnière (nouvel onglet) détaille les mentions à prévoir.

Pour conclure

Les nouvelles règles visent à mieux encadrer les locations touristiques, mais elles restent gérables avec un peu d'organisation : un numéro d'enregistrement, un décompte de jours, un contrat à jour et une fiscalité choisie en connaissance de cause.

Ces informations sont d'ordre général et valables à la date de rédaction (octobre 2026). Les règles locales varient et la date exacte d'ouverture du téléservice peut évoluer : pour votre situation, renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre conseil.

Sources et références